近日，郑州市出台利好房市的最后一波也是最大力度的刺激政策，就是将首付比例降至20%。
原来150万元左右的房子首付比例是45万元，目前只需要30万元，要知道这15万元的门槛却能占到80%左右的潜在客户。
很多刚需看到30万元首付，开始心动、跃跃欲试，在决心买房前，这3笔账要算清楚。
首付资金需自有
虽然只有30万元首付资金，但也不是每个家庭账户上都有那么多钱。
很多人觉得自己生意周转还需要用，到交首付时如果实在没有流动资金，可以到银行申请信用贷或者房产抵押贷款。
这种想法就大错特错了，贷款是不能用作首付的。
银保监会和人民银行有明文的规定，即便银行没有审查出来，后续如果发现首付非自有，也有可能面临被提前收回全部贷款的法律风险。
所以违规的事情还是尽量不要碰。
如果不用贷款，那只能是自有账户的活期存款、定期存款，以及亲戚朋友的临时借款。
如果真有买房打算，可以提前联系准备首付资金，大概能凑多少钱做到心中有数，这样买房时才能理性决定。
月供占月收入一半以下
首付比例降低以后，相当于贷款占比更高了，而不是房子便宜了。
例如150万元房子，首付由原来45万变为30万，则对应贷款由105万变为120万元。
如果同样按照30年贷款计算，月供额度会大大增加。
由每月5073元提高到5798元，月供增加近720元左右。
与此同时对家庭月收入的要求提高到12000元左右，这还是无其他负债的情况。
如果有其他汽车贷款分期或者信用卡分期，相应的分期额度还要在总收入中扣除，则对月收入的要求更高。
如果按照2.2倍计算为12755元，考虑其他分期因素，假设为2000元，平均月收入应稳定达到15000元左右。
当然，这是家庭月收入，配偶双方月收入之和。
并且是净收入，不是工资总额，而是每个月实发工资。
银行进行资料审查时需要工资证明和银行流水相互佐证。
这对于很多人来说是一个比较大的门槛。
虽然首付压力小了，但对后续月收入的要求则更高了。
利率上下浮动差别大
目前5年期以上商贷利率为4.3%，同时郑州政策是下浮20个BP。
下浮的因素很重要，写在合同里。
以后即便基准利率下降，下浮基点数还是不变的。
假如1年后基准利率上涨至5%，则实际利率为4.8%；假如继续下降至4%，则实际利率为3.8%。
所以一定要选择浮动利率，并且确定下浮基点明确写在合同里。
因为长期看，我国存贷款利率是逐步下行的趋势。
所以在下浮基点前提下，选择浮动利率对购房者来说是长期利好。
小结
虽然贷款首付比例下调至20%，但是买房子的钱还是那么多，只不过是贷款更多了。
贷款增多对购房者月收入提出更高要求，要确定基本达标才可以考虑购买。
另外，长期看浮动利率对购房者更有利。
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